中原按揭王美凤：最快第三季港P具条件上升

1个月拆息连升10个工作天，最新报1.31%，创过去27个月新高，以H按H+1.3%计，H按息达2.61%，升穿以P按为基准之封顶息率2.5%，在封顶息率保障下，现时按息仍普遍为2.5%。中原按揭董事总经理王美凤指出，在加息周期历程下，银行体系结馀已由去年高位减少近3000亿元至约1652.6亿元，加上在美息升势下，港息仍明显未追上美息升幅，港元拆息升势将持续，今日拆息已升穿H按封顶息率，但在加P之前，供楼人士之按息仍以封顶息率(以P按为基准，现普遍为2.5%)计算，但由于穿封顶后资金成本及息率上升之压力由银行承担，加上最近定存息竞争亦令资金成本上升，故不排除将再有银行上调新造按揭客户的H按封顶息率，以纾缓息差收窄之压力，及减低资金成本上升之影响。

王美凤表示，由于美国很大机会于本星期进一步大手加息0.75厘，届时联邦基金利率已达2.25%以上，而当1个月拆息逐步升穿1.5厘至2厘水平，及银行结馀再显著缩减时(尤其跌至低于千亿元水平)，本港最优惠利率(P)最快于第3季内已具备条件上调；由于银行一般不会单边加P而是上调存贷息率，尤以具指标性的大型银行亦会顾及上调存息的成本上升压力，故此实际加P时间视乎银行衡量资金成本而定，估计本港按息年底仍较大机会处于3%附近水平。(过往于2018年9月，当银行结馀降至千亿元以下水平以及1个月拆息显著升至1.8厘，港P开始上调)。

供楼负担 仍属健康低水平

王美凤指出，今年上半年6月前按息主要徘徊在1.5%附近水平，今天市场主导之H按息升穿至触及封顶息率，市场按息由1.5%升至2.5%，加幅1厘，每100万按揭额(30年还款期计)之每月供款由3451元升至3951元，增加500元，供款增幅为14.5%。根据数字，今年首季新批按揭的平均「供款占入息比率」为36%，现时按息升至2.5%计，有关供楼负担约升至约41%，仍属健康低水平。

王美凤指出，不论于今年上半年按息徘徊1.5%，又或现时按息升至约2.5%，银行计算入息要求一直是以H按封顶息率(现普遍为2.5%)计算，而压力测试则以封顶息率加3厘计算，换言之，在最优惠利率(P)上调前，又或封顶息率上调前，按揭申请人在今年的入息要求水平其实未变，借贷能力(按现时入息可借的按揭额)亦未变。不过，由于年内有机会加P及/或加按息/封顶息，通过压测的入息要求将会提高，有上会需求人士可加快申请按揭以免加息后入息水平提高或影响可借按揭额。