市建局指「龙城区」更新计划规模超一般项目预留逾150亿推行

2022-05-29 11:47

市建局团队根据「融合策略」模式，日前宣布启动首个以该策略推动的市区更新项目—九龙城「龙城」区衙前围道／贾炳达道发展计划（KC-017项目）。市建局行政总监韦志成在网志中表示，因应「龙城」区市区更新计划的规模和工作范畴远超一般重建项目，市建局将预留超过150亿元，在未来10年推行这项计划，又提到市区更新与发展重建有根本性分别。

韦志成表示，将整合KC-017和邻近市建局的启德道／沙浦道（KC-015）两个项目，对旧区土地进行更具高效益的规划重整，并协助政府兴建新的社区和基建设施，提升居民生活质素和已建设环境。局方更首次应用转移地积比和「住宅与非住宅地积比互换」，亦揉合复修工作，针对该两个重建项目附近不同楼龄的楼宇，与相关业主商议维修方案，并重整项目附近贾炳达道公园的布局；打鼓岭道休憩公园亦会作优化，并与重建项目内的休憩空间整合成一个具规模的门户广场，加强与启德发展区的连接。因应「龙城」区市区更新计划的规模和工作范畴远超一般重建项目，市建局将预留超过150亿元，在未来10年推行这项计划。

他指，在开展日下午前往项目场地了解冻结人口调查工作的情况，留意到居民和地区持分者对重建项目反应正面，支持通过重建解决困扰地区多年的问题。他又指，「龙城」区已撤销针对新建楼宇的高度限制，但碍于「龙城」区网格式的街道设计，以及部份旧楼涉及「One-house」限制性契约等问题，令私人发展商倾向选择部份地契限制较小、不涉及支付补地价和规划程序较简单的地盘进行重建，形成零散分布、独立发展的单幢式住宅项目。这类单幢式项目的地盘面积细，大部份少于1,000平方米，没有空间设置停车位，加剧区内缺乏公众车位的问题，令违例泊车及路面挤塞问题愈趋严重。个别发展项目的楼宇布局缺乏协调，难以透过更佳的规划，扩阔楼宇间距、提供绿化休憩空间和扩阔行人路，以及增设社区设施等的社区裨益。这类私人主导的单幢式项目只会以「见缝插针」式出现，加剧「龙城」区规划「碎片化」的情况，将对整个小区造成不能逆转的规划限制，日后再难以进行具规模和效益的市区更新工作。

网志图片

他又指，市建局将地盘整合，以拓展具规模的地下空间，兴建地下停车场。两个项目共提供约660个公众泊车位，相当于现时小区路边泊车位总数约2倍，亦额外提供超过1,200个供住宅、商铺及社区设施使用的附属泊車位。新增的泊车位将解决现时旧楼和商业设施因欠缺停泊车位，以致居民、访客及临街商铺要争用小区路边公众泊车位，导致双行、甚至三行泊车的问题。

局方将衙前塱道和南角道这两段街道纳入主地盘的范围，连同搬迁社区设施后腾出的土地，进行大范围的土地重整和重新规划。主地盘将适度放寛地盘的高度限制，增加建筑设计上的弹性及建筑物的间距，以腾出宽阔的地面空间，将衙前塱道及南角道改划成绿化行人步道和市集广场等。行人步道两旁将提供临街商铺，重塑特色商店和食肆林立的街道氛围，而广场及绿化步道可用作举办传统节庆及富地区文化特色的活动。

在重置地区设施方面，市建局建议改划贾炳达道公园部份用地作社区设施用途，以「一地多用」的模式兴建一栋新政府综合大楼，让受影响的公共服务日后无缝过渡至新大楼。新大楼的规模是现时社区设施的3倍，将提升设备和扩大档位面积。

主地盘设市集广场，连接新政府综合大楼。（初步规划构想图，网志图片）

另外，东面地盘在转移地积比后腾出的空间，建设一个「门户广场」，配合毗邻沙浦道项目拟建的地下广场，和活化后的打鼓岭道公园，整合成一个大型的空间，与启德区对接，亦为该处一列涵盖超过70条巴士线的巴士站，改善市民往来「龙城区」的可达性。

为保留「龙城区」小街小铺的特色，局方亦应用「住宅和非住宅地积比互换」，将两者的地积比上限调整成8和1，适量减少商业楼面面积及体积，并避免「蛋糕式」的商业基座设计。市建局藉机一并重整公园布局，增设绿化行人走廊以加强新综合政府大楼与美东邨的连接，亦改善「龙城」区通往寨城公园的畅达性，包括探讨在寨城公园南门前方的休憩用地增设广场设施。贾炳达道公园的活化计划，配合重建项目内各项绿化及扩阔行人路等措施，将连成一个由美东邨、九龙寨城公园、贾炳达道公园、新重建项目至启德发展区的一体化绿化步行空间。

门户广场以较低密度规划，结合休憩空间及商业设施，加强与启德发展区的连接。（初步规划构想图，网志图片）

市建局会在龙城区将首度试行「小区规划复修」模式，为南角道至打鼓岭道一带不同楼龄、不同楼宇状况的楼宇，从验楼、公用地方维修和外墙饰面更新，以至日后的预防性保养安排等，提出全面而针对性的解决方案。根据市建局进行的楼宇状况初步调查，研究范围内约有40幢私人楼宇，超过一半的楼龄已届40岁，需要进行验楼和维修。局方会为有关楼宇业主提供适度的财政资助和技术支援，协助业主为楼宇公用部分进行检验及修葺工程，更会为业主提供外墙设计，鼓励业主为外墙饰面进行更新。

韦志成表示，推行KC-017项目需要收购约1,000住宅单位和100间地铺的业权，涉及的收购支出超过100亿元，并就新政府综合大楼的建造、推广复修以及执行保育和活化工作，额外超过50亿元的开支。这份对旧区更新的承担，充份反映市建局的资源取诸社会，亦用诸社会，以达致提升市区更新成效、改善旧区整体生活环境和市民居住质素为目标，与一般发展商所进行的重建，有根本性的分别。市建局在未来将会在其他旧区推行更多「融合策略」的项目，期望地区人士对「融合策略」项目给予支持和肯定。