招商房托1503｜去年收益达4.33亿人币 分派比率100%

2022年3月22日，香港–招商局商业房地产投资信托基金（01503），宣布截至2021年12月31日止之全年业绩。持续受新型冠状病毒病疫情的影响，2021年仍是充满挑战性，房托收益总额为人民币432.8百万元，较2020年的收益增加人民币62.7百万元，大幅增幅主要反映了疫情爆发后市场的稳定复苏及管理人招商局资管有限公司（作为房托的管理人，简称「管理人」）妥当的经营策略和不懈努力。粤港澳大湾区的写字楼及零售市场均逐渐好转。连同每基金单位中期分派10.39港仙，报告年度的每基金单位分派总额为25.41港仙，按2021年12月31日基金单位收市价2.61港元计算，分派收益率为9.7%，并保持100%的分派比率。物业组合的市值由2020年12月31日的人民币6,644百万元增加人民币102百万元至2021年12月31日的人民币6,746百万元。基金单位持有人应占资产净值按年增长2.5%至人民币4,007百万元，或每基金单位人民币3.55元，相当于每基金单位4.34港元（根据人民银行于2021年12月31日公布的汇率中间价计算），较于2021年12月31日基金单位的收市价2.61港元溢价66.3%。

业务表现招商局商业房托基金的物业组合由位于粤港澳大湾区中国深圳蛇口工业区的五项优质商业物业组成。于报告年度，整体物业组合的出租率由2020年12月31日的84.3%上升至2021年12月31日的87.7%，升幅为3.4个百分点。物业组合的现时租金全面得到提升，涨幅在2.7%至14.9%之间。其中科技大厦的现时租金显著增长14.9%，花园城增长了6.1%。

新时代广场新时代广场全年表现良好，平均出租率达到90%以上，在2021年年底出租率提升至91.9%。由于管理人全年运用灵活租赁策略及提供增值服务等方式，现时租金稳步提升，于报告年度从人民币174.6元╱平方米提升至人民币179.4元╱平方米，涨幅约为3%。

数码大厦、科技大厦及科技大厦二期数码大厦的部分租户为避免受到资产提升改造工程带来的不便，在租约到期后退租，故其出租率于2021年由72.9%略微下降至71.3%，目前管理人正在进行多方式的租赁推广，将大部分空置的可出租面积进行填补是运营团队在2022年重点工作之一。科技大厦的重大租户深圳市前海蛇口自贸区医院已经开始营业，并且会继续扩租其他零星租户退租后的空置面积。科技大厦的出租率保持在100%。其中的部分租户搬迁至科技大厦二期，因此于报告年度科技大厦二期的出租率也从74.4%提升至81.2%。网谷三项物业的现时租金均在2021年内保持稳定中逐步上升的态势，涨幅在2.9%至14.9%之间。

花园城购物中心纵观2021年，深圳的商业综合体受到持续的新冠疫情反复的影响，然而花园城成功保持了全年稳定的商业经营水平。花园城在报告年度内，不仅出租率保持在88%以上，通过租户更迭期间，引入更符合时下流行的消费习惯的新兴商业品牌，其现时租金提升了6.1%，即人民币10.2元╱平方米。

展望2022年伊始，新冠疫情复发、通胀、复杂的国际形势、国家持续去杠杆活动给经济带来了较大的不确定性。中央政府在2022年的《政府工作报告》中将2022年的经济增长增速调整到5.5%左右，「稳」成为了2022年中国经济的关键词。到2025年，深圳市的写字楼存量将翻倍，新增供应量将与过去多年的存量持平，写字楼市场竞争会进一步加剧。尽管多数写字楼位于新兴商务区，但预计也会对传统成熟的商务区造成一定的冲击。与此同时，由于消费升级仍是市场主旋律，预期未来整体零售商业市场表现稳定，但对优质租户的竞争仍会日趋激烈。管理人将采取积极的资产管理措施，持续提升物业的市场竞争力及经营表现，为投资人创造良好稳定的投资回报。同时随著深圳地铁12号线于2022年年内开通，串联起蛇口与宝安片区，并在现有物业周边设置站点，大幅提升现有物业的交通可达性。管理人也将积极利用此优势，加快推进资产提升及改造工程的进度，实现资产价值最大化。招商局商业房托基金主席及非执行董事黄均隆先生表示:「管理人将积极安排再融资工作，通过分散贷款年期等措施锁定当前低息优势，优化整体资产及债务结构，让招商局商业房托基金更具抵御财务风险的能力。同时，管理人也将积极在市场上寻找合适的一二线城市物业注入招商局商业房托基金，扩大整体的资产管理规模，使整体资产组合更多元化。管理人目前也在积极地与招商局集团及外部企业洽谈合作事宜，冀望可以尽快推进资产注入，提升基金持有人的收益。」