【来论】建设宜居香港 房屋政策盼创新

　　最新的长远房屋策略周年报告中，未来十年的房屋总供应量仍然未变。与此同时，过去一年，包括劏房在内的不适切居所数量继续明显上升，公屋轮候时间、楼价收入比率等皆创新高，严峻的房屋问题继续百上加斤。居住质素是建设宜居城市的最基本要求，扭转土地房屋困局已经急如星火，政策必须要有飞跃式创新，不要让建设宜居成为市民遥不可及的梦想。
    香港人均居住面积仅一百六十一平方尺，这一点称不上宜居，与发达经济体的地位更不相称。长策推出已将近十年，总计建屋量相比目标还有不小的差距，居住问题仍在日趋恶化。公屋轮候时间当下已达五点九年，创二十二年新高；不适切居所数量和增幅也达到长策新高。私楼楼价与收入比率攀升至十九点六，是一九九七年以来最高，收入杠杆比率也达到百分之九十一点八，可见市民供楼负担相当沉重。房屋政策甚至到了研究「劏房租管」及考虑设立私楼最低面积，政策目标已经退无可退。
　　因此接下来的五年及至十年，土地供应及建屋速度要奋起直追，不但要努力完成长策目标，也要努力补齐过往落后的进度。长策的推进方式属「头轻尾重」，前后五年期分别是供应总目标的三分一及三分二。然而后五年期所需土地，大部分仍处于造地、研究阶段，还存在诸多不确定因素；兴建私楼所需土地，目前也未完全有着落。除此之外，过去八年一共十四万个公私营房屋单位未如期落成，如由未来十年平摊，公私营房屋年均还要再增加一点四万个。再结合过去多年公屋年均落成情况，不难发现，政策和措施如果没有巨大的改变和创新，恐怕难以完成这般艰巨的任务，实现增加居住面积一至两成的愿景更会难上加难。
　　有见及此，有如下建议。首先，土地房屋等有关政策由发展局、运房局和辖下多个部门分头负责，跨部门合作的默契对于政策效果至为重要。发展局、运房局及辖下的各部门，更需要就觅地建屋的中短期目标做好政策统筹与协调，起码要统一中短期政策目标，令土地供应速度和建屋目标保持平衡。还要定期对中短期目标进行有效的检讨，如进展缓慢，需要及时检视问题，并调整政策和措施。
　　第二，繁琐的土地开发程序是拖慢土地供应速度的主要因素，但拆迁、安置、补偿、补地价等不可控因素，随时可能争拗多年，对土地供应速度的影响亦不能轻视。政府接下来仍要继续精简流程，加快审批效率。但不能不设目标，仅仅尽可能精简是不够。要以目标为本，比如现时仅土地改划一项，平均需时便可达四至五年，那么要将各类程序总耗时缩短一半或三分一作为目标，然后据此考虑如何精简、合并。另一方面，也要继续创新涉及安置、补偿、补地价等问题的具体措施并尽快推出，令政府与持分者可高效达成共识，化解争拗。
　　第三，唯有既快又多的增加土地供应，才有可能满足土地需求而同时抑制过高的楼价。那么北部都会区和大规模填海必须同步推动，缺一不可。尤其是长策中提到的三百五十公顷建屋土地，多数属于北部都会区，所以应该尽快制定详细的发展规划，特别是要将《施政报告》中提到的可额外开拓用作住宅和产业用途的六百公顷土地尽快落实。填海能够提供大量平整土地，又不涉及复杂的程序，那么包括明日大屿、东涌填海等各类填海项目更要加紧推进，力争尽早有土地推出供应。
　　除此之外，特区政府务必加快推进其他所有土地发展计画，包括新发展区、土地改划、铁路上盖，以及市区重建，鼓励私人参与兴建资助房屋、土地共享先导计画等等，尽一切可能增加土地房屋供应。行政长官早前表示，香港参与建设大湾区需要「四新四通」。其实，当中的空间拓新、观念更新、政策创新、机制革新亦是解决土地房屋等深层次矛盾和建设宜居城市所必须的精神。

　　思路研究会