储存仓REIT跑出 今年回报近六成　　

　　(星岛日报报道)去年新冠疫情爆发以来，封城期间激活「宅经济」，不少美国家庭为腾出空间在家工作，对自助储存仓需求大增，加上企业因忧虑供应链断裂而增加库存，令储存仓成为商业房地产（CRE）的异军，近两年来的表现不但跑赢房地产指数，回报率亦高出标普指数逾6个百分点。记者 伊莎
证券投资愈趋便捷，房地产信托基金（REIT）成为投资者分散房地产投资最受欢迎的选项，在REIT业界中，自助储存仓自1994年以来的年率化回报达16.5%，是同期所有REIT之中平均回报最高的行业，较标普指数同期回报高出逾6个百分点，是26年来商业房地产板块中表现最标青的一员，当中已计入包括科网泡沫爆破、大衰退和这场新冠疫情所带来数次跌市影响。
企业纷承租作仓库
　　投资者在去年新冠疫情爆发初期大举抛售自助储存仓的股份，没想到这类租赁仓库的行情会大涨。美国政府其后实施在家避疫和遥距工作，不少家庭积极清理睡房和车库的杂物腾出空间作为学习、办公和健身活动用途，同期企业租用更大的仓库囤积库存，以防供应链断裂和物流停滞造成的货源短缺，引发储存仓需求大增，这类储存仓租金马上被扯高。
　　自去年2月21日即新冠疫情引发美股大跌之前起计，富时Nareit股票房地产信托基金指数内自助储存仓REITS，计入股价升幅与派息的回报率约84%，大幅跑赢同期较广泛房地产投资指数的20%回报率。
　　自助储存仓的REIT过去逾20年的表现一直超越CRE内所有其他对手，今年升幅更胜过以往任何一年，据Nareit追踪其回报率达到令人侧目的57.63%，再次在REIT中称冠。在标指挂牌的五大自助储存仓REIT，今年都见稳步增长，营业额跃升15.8%，营业收益净额（NOI）增22.9%，开支则下降2.3%。
　　当中以Extra Space Storage最标青，今年来营业额增加18.4%和NOI增27.8%，第三季新客户的业务按年增43%，与2019年比较亦高出41%。规模最大的自助储存仓经营商Public Storage则透过吸纳竞争对手来壮大实力，今年来完成收购项目总值达51亿美元。Extra Space Storage股价自疫情以来弹升一倍，而Public Storage回报率也达73%，遥遥领先两者都有挂牌的标指同期43%升幅。若在2009年楼市谷底投资1000美元于Extra Space REIT的话，计入派息到现时的价值逾6万美元，累积回报达60倍。
　　事实上，自助储存仓不受景气好坏的影响，结婚和组织家庭有利该行业，离婚也一样。据地产投资研究公司Green Street估计，美国约有一成人口在使用储存仓，近年机构投资者和散户的资金不断流入这类仓储业务的REIT，在2019年前这类储存仓的扩充步伐甚至超过美国人的需求增长；在2018和2019年美国全国这类储存仓每年增5%，到去年仍录得3.8%升幅。
上月租金升逾一成
　　一场疫症大流行差不多填满了这些年新增的储存仓，美国四大储存仓公司第三季度的财报显示，它们仓库的租用率达到新高的95%以上，合共拥有3.45亿平方尺仓库面积的Extra Space和Public Storage，租用率近97%。分析显示，美国人今年11月平均花费在储存仓开支达5年新高的155.65美元。尽管仓租已经从夏季的急剧升势放缓，但11月份许多地方10尺乘10尺的储存仓租金按年上升逾10%。
　　就连摩根大通、Raymond James等证券行的分析师，近期亦重估储存仓业务公司的盈利预期，并上调这类股份的目标价。Raymond James称，这些公司录得新客户增长，但现有客户仍继续使用储存仓化，意味这股储存仓需求短期未见顶。