深二手楼市「冰冻」 国庆仅四成交

　　（星岛日报报道）内地官方加码打击楼价上涨，十馀城市祭出「二手房指导价」，首先发布指导价的深圳，二手房交易「冰冻」，成交量连续六个月下跌，国庆长假七天仅成交四套，震惊地产圈。深圳、宁波、绍兴和广州等地九月份二手房挂牌价同比上月亦下降。另一边厢，哈尔滨、珠海等地以提供购房补贴，或下调二手房交易税等稳楼市。官媒报道引述业内人士表示，哈尔滨此次出台的政策有很强的信号意义，预计后续跟进城市会增加。

　　内地房产信息平台发布的一份报告指出，目前已有深圳、西安、成都、三亚、广州、东莞、宁波、无锡等十馀个城市公布二手房参考价，调控效果初步显现。上月，深圳、宁波、绍兴和广州二手房挂牌价同比上月下降。

  今年二月，深圳首先建立二手房参考价格发布机制，同时发布全市三千多个小区的指导价，高于指导价的单位不能在中介挂盘。据地产业者观察，深圳、广州发布的参考价对比市场价直接砍掉三分一，高的甚至砍价超四成。

  深圳二手房指导价实行半年多来，成交量连续下跌，上月成交不足两千套，同比暴跌近八成，创近十二年新低。国庆长假七天，深圳二手房仅成交四套。这个数字在二○一九年为三百零七套，去年是一百六十三套。据深圳市房地产信息平台最新统计，截至目前，深圳全市二手房源达六点五八万套。

  另一边厢，多地以提供购房补贴，或下调二手房交易税稳楼市。本月十日，内地千万级人口城市哈尔滨出台「十六条」措施，通过小幅放松预售条件和监管资金返还、调整土地增值税预徵率和土地成交价款支付时间等，减轻企业流动资金压力；同时，对大中专以上学历人才和新市民首套房购房提供补贴，并放宽二手房公积金贷款期限等。

  国家统计局发布的数据显示，自今年四月份开始，哈尔滨新房价格同比持续处于下跌区间，八月份跌幅扩大到百分之零点六。而九月份，更是因为疫情影响，楼市全面「冰封」。

  除哈尔滨外，长春、大连、渖阳等城市提供购房补贴，广东省中山、肇庆、珠海、惠州等城市，近期也下调二手房交易个人所得税。鄂州、张家口、菏泽、岳阳、昆明等逾十个城市，则出台房价「限跌令」。

  《证券时报》旗下新媒体引述易居研究院智库中心研究总监严跃表示，当前全国很多城市的楼市矛盾，已经从过热开始转为过冷。而且过冷中也出现了新的风险，即房地产企业的金融风险问题。

  易居旗下的克而瑞信息相信，地方调控「边际放松」的序幕正在拉开，房价下滑过快城市、库存风险过高城市、高土地流拍率且高土地财政依赖度城市，更具放松调控的动机，楼市调控有望获得适度松绑。

  「一味用非市场化手段管控房地产市场，治标不治本，反而会积累矛盾。」华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，一个地方辖区内的房价涨跌，不应成为判断一个地方政府调控是否有充分合理性的单一背景板。由于无所不用其极的行政手段必然产生的市场价格扭曲等一系列副作用，单从某地管理部门报出的商品住房成交均价涨跌情况看，无法全面了解真实的市场成交价格和本应形成的交易数量。

  「二手房指导价」政策对深圳二手房市场起到明显的镇定效果。相比于早两年「一有空房就被抢光」的盛况，今年深圳福田区的顶级学区百花片区着实有些「凉了」。有单位两个月来直降三百万元，仍然无人问津。该片区地产经纪直言，有价无市是今年的常态。业内人士认为，深圳「二手房指导价」、限制离婚买房以及教育均化政策等，都导致买家观望、业主降价。

  三月以来，百花片区最受欢迎且单价最高的国城花园报价频现新低，但成交量却几乎为零。在该片区中介王力表示，即使是市场上的最低报价，房子仍卖不动。根据片区经纪姜海提供的业主报价，四十四平方米的国城花园的一房单位，七月二十四日首次挂牌价一千三百万。九月二十五日，业主直接降价三百万至一千万元，仍无人问津。姜海自称，他「今年还没开单」。

  深圳龙华豪宅「金茂府」每个单位当年售价至少一千五百万，曾经引发抢购潮。但有「金茂府」业主最近发布「集体退房请愿书」，并且举牌「维权」，称开发商存在无法兑现学位等行为。有地产经纪说，由于最近深圳楼价在国家政策调控下受压，「买贵了」才是这次纠纷的主要因素。

  今年二月八日，深圳市住建局发布「二手房指导价」，各大银行相继以官方参考价作为发放贷款的重要参考。以国城花园报价一千三百万元四十四平方米的一房单位为例，政府参考价仅为五百七十一万元，意味着该套房产的银行贷款将以五百七十一万元为重要参考。