楼市求脱困 凝视减息时

楼市去年走势呈「先高后低」格局，去年初私人住宅楼价连升4个月之后，5月开始掉头向下，全年楼价料跌约7%，为连续两年下跌。展望今年楼市走势，业界普遍认为仍然具挑战，关键在于美国何时落实减息，以及政府会否进一步为楼市「减辣」，甚至全面「撤辣」。 

受惠去年初本港与内地恢复全面通关、政府调低首置印花税，以及政府取消口罩令，意味与防疫相关的措施全部撤销，经济活动开始复常，因为受到疫情影响而积聚的购买力跟随释放，不仅带动楼市交投增加，楼价亦自低位回升。差估署的数据显示，去年初私人住宅楼价指数连升4个月，累积升幅约5.83%。
去年楼价跌约7%

不过，楼价累积一定升幅之后，买家开始变得冷静及审慎，市场进入整固期，更重要是本港主要银行于去年5月及7月，两度跟随美国调高最优惠利率合共0.25厘；龙头行滙丰于9月调高现楼及楼花新造银行同业拆息按揭（俗称H按）封顶息率半厘，之后多家本地银行跟随，市场气氛逆转。
新盘货尾逾2万伙

与此同时，由于市场上积存大量的新盘货尾单位，有地产代理指超过2万个，创近20年新高，在高息环境底下，发展商的持货成本增加，为了去库存及降低成本，新盘纷纷采用低开策略，不仅抢去市场大量购买力，同时对整体楼价造成压力。

虽然政府于去年10底发表的《施政报告》，推出三招楼市「减辣」措施，包括将额外印花税（SSD）的适用期限，由3年减至2年；本港居民购入第二项住宅物业的从价印花税（DSD），税率由15%减半至7.5%；以及放宽合资格外来人才在港置业的印花税安排，由原来「先徵后免」改为「先免后徵」，可惜无助楼价回升。

差估署数据显示，去年11月私人住宅售价指数报316，按月跌约1.99%，连续7个月下跌，累跌10.78%，对比2021年9月历史高位398.1，更劲泻约20.62%。首11个月累计，私宅楼价指数累跌约5.59%，市场预期全年下跌7%，为连续两年录得跌幅。
今年楼价有望升5%至7%

展望今年楼市走势，会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀认为仍具挑战，但可望乐观，今年会比去年有较好表现，首要是利息已经见顶，今年有望开始减息，释放资金投向物业及金融市场，楼市有机会「价量齐升」，全年楼价可望上升5%至7%，而市场仍以新楼主导。

华懋集团执行董事兼行政总裁蔡宏兴亦持相似意见，他说今年地缘政治局势较为动荡，包括美国举行大选等，因此楼市仍有挑战。不过，由于预期美国今年开始减息，加上全球经济有望复苏，因此对今年楼市持乐观态度，预期会呈「U」形走势，冀政府为楼市全面「撤辣」，又期望政府会推出更多投资计划或差饷优惠，为市场增添信心。

长实集团执行董事赵国雄表示，地缘政治局势紧张如中东战事等，加上短期内不会减息，因此未来数月楼市不会有大改变，期望政府于下月发表的《财政预算案》当中，会有刺激经济措施，因为当经济好转，楼市自然会跟随改善，预期今年楼价上下波幅约5%。
租金有机会再度跑赢楼价

莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，除政府为楼市「减辣」之外，市场缺乏利好消息，发展商为促销货尾，减价幅度或会更大，即使今年上半年美国减息，香港亦未必跟随，预期上半年楼价呈「L」形走势，下跌3％至5%，下半年本港有机会减息，楼价将回复平稳。

他又说，若《财政预算案》全面「撤辣」，交投将会增加，跌幅收窄，有机会少于3%至5%，但楼价已进入跌势，肯定不可能出现「V」形反弹。

中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰预期，政府今年初或于2月发表的《财政预算案》中，有机会进一步「减辣」甚至全面「撤辣」，加上息口见顶、租金攀升带动投资者入市及政府积极引入外来人才等利好因素，预期今年首季楼市或出现成交量「小阳春」，一、二手成交有望增加30%，上半年楼价或上升5%。

美联住宅部行政总裁（港澳）布少明表示，今年有望减息，加上《财政预算案》有机会「撤辣」，今年楼价有望上升约5%，租金有机会继续跑赢楼价，全年或录约10%升幅。