【智经时事分析】开发新界私人土地的难题（下）：三关键提升公众信心

新一份《施政报告》提出在新界北部发展「北部都会区」（下称北都）。惟新界土地业权复杂分散，政府需透过徵用私人土地，以及推动土地业权人原址换地自行发展和公私营合作，方可主导北都规划。智经早前已撰文指出徵用私人土地的困难和应对方法。至于后两者，由于容易惹来利益输送的质疑，政府可从三个关键点着手，提升公众信心。

据政府估计，私人发展商拥有不少于一千公顷的新界农地。为增加住宅供应，近年政府推动多种发展模式，吸引发展商地尽其用。第一种模式是容许土地业权人原址换地自行发展。政府在新界东北建设古洞北和粉岭北两个新发展区时，便容许发展商有条件地修订土地契约，包括原址换地，自行发展私人住宅。

第二种模式为公私营合作。二〇一八年的《施政报告》提出「土地共享先导计画」，参与计画的私人土地业权人，须将其所拥有的部分土地交予政府，作公营房屋或「港人首次置业」（首置）发展，以换取政府提升基建，增加该幅申请用地的发展密度。

不过，坊间不少人对公私营合作始终抱有怀疑，担心政府官员藉公权力向发展商输送利益。要释除市民疑虑，需凭藉政策上做到公平公开、符合公众利益。智经就善用新界土地资源进行深入研究时，发现有三个关键点可提升市民信心。

关键一：换地补价计算方法、过程需透明

发展商若申请原址换地，发展商必须按十足市值补地价。虽然地政总署会在地契修订交易完成后，将个案的相关资料，包括补地价金额，上载到其官网供公众查阅，惟土地补价评估机制本身不甚透明，政府亦以合约精神为由，对土地补价的计算方法和双方磋商过程等详细资讯，一向不对外披露，令公众难以全面监察有关土地交易。

建议一：建立契约修订及换地资料库

土地补价是政府重要收入来源，市民期望知悉相关资讯，合情合理。政府可考虑建立契约修订及换地资料库，适度、如实及适时地公开有关契约修订、换地申请的个案详情，以及土地补价的成交资料，涵盖补地价金额的计算方法，以及双方磋商过程，包括成交金额、出价纪录等，旨在提升相关机制的透明度，方便公众理解并监察土地交易详情，减少市民对「低估补价」的质疑，从而提升对补价机制和政府的信心。

关键二：公众忧利益输送　公私营合作采「阳光策略」

公私合营模式备受社会关注，智经二〇一八年访问公众对发展香港房屋土地的意见，发现有百分之四十一点五受访市民同意，公私营合作会造成政府向地产商输送利益。配合北都或其他新界发展大型规划，政府或会再推出更多的公私合营计画，需要建立良好的公私合营机制，供日后依循，并按公平、公开原则，在项目设计、执行和监察等各阶段，采取「阳光策略」，释除公众疑虑。

建议二：设专责机构　受政府内部和公众监察

为了增加透明度，智经早年建议当局设立专责机构，负责公私合营房屋发展的统筹、研究、跨部门协调及监察工作。后来发展局为推进土地共享计画而成立的土地共享办事处，正好与智经的建议互相呼应。

智经认为土地共享办事处和其辖下公私合营房屋项目的运作，亦应受审计署独立审查，以提升其服务表现和问责性。长远更可立法成立「公私合营管理局」，以法定组织形式推行有关项目，增加透明度和市民信心。

关键三：公私合营以公共用途为先

近市民对公营及资助房屋需求庞大，因此公私营合作发展的房屋项目，有需要增加在公营或资助房屋上的贡献。在土地共享计画中，政府便要求每项申请，必须提供不少于五万平方米的新增住用总楼面面积，当中须有不少于七成拨作政府属意的公营房屋或「首置」发展。

建议三：公私营房屋比例不应低于六四比

政府应沿用以公共用途为先的原则，在公私营合作发展的计画中，预留较大面积的土地，兴建更多可负担的资助房屋和公共设施。公私营房屋比例不应低于六四比，回应市民居住需要的同时，亦顾及多元社区组合的重要性。实际比例则视乎具体地盘及周边环境而定。

政府推出多项计画，促进土地业权人原址换地自行发展和公私营合作发展房屋，有助释放新界私人土地的潜力。惟公众对官商利益输送的疑虑，必须正视。当局可透过建立契约修订及换地资料库、设立专责小组统筹和监察公私营合作房屋发展项目，以及确立公私合营发展项目以公共用途为先，增强市民信心，令新界私人地开发工作更为顺利，加快满足市民的住屋需求。

（全文见智经研究中心网页：www.bauhinia.org）

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