【城市Snap Shot】中环三号用地 连接市区与海滨

今年《财政预算案》宣布，位处中环新海滨的三号用地将在本年度招标出售，更罕有地采用「双信封制度」，即投标价格并非遴选中标者的唯一考虑因素。早前发展局局长指出，除标价外，发展项目设计亦属评审标准。即是说，价高者也未必得。

面积约四点七五公顷的三号用地，是中环新海滨区的八幅主要地块之一。用地位置显赫，自南至北由皇后像广场一直伸延至海滨的新天星码头，西面是国金广场，东面是大会堂及中环新海滨活动区；当中亦包括旧天星码头停车场及邮政总局的两幅土地。地块主要用作商业及办公室用途，可建楼面面积约十七万一千二百平方米。

日金二○○七及○八年，规划署为中环新填海土地进行《城市设计研究》，包括两阶段广泛的公众参与活动，通过展览、工作坊、公众论坛和问卷调查等与社会讨论新海滨的城市设计。还记得，当年天星码头及皇后码头的保育争议在社会闹得沸沸扬扬，如何重置两个码头亦成为当年的讨论焦点。结果，政府决定把天星钟楼在原地（即三号用地地块之内）重置。至于皇后码头，会迁移到海旁九号及十号码头之间。

三号用地，政府最早的建议是兴建一座近四百米长的大厦，当时更被冠以「摩地大厦」（Groundscaper）的别名。不过，在公众参与过程中，该设计被批评为体积过大，有如一幢IFC横放在海旁；阻碍城市通风及影响海滨景观。后来，政府顺应民意，把长条状的大厦「斩件」，在东西向的街道上空保存通风走廊，减低建筑密度，以及增强高度限制。

按照《海滨规划指引》，位处维港海旁的楼宇，应以低矮设计为主，以避免遮挡较内陆的楼宇享用海滨景观。因此，三号用地设有楼高限制，西面（即国金广场以东）在水平基准以上五十米，东面则在水平基准以上十五米。规划指引亦列明，楼宇应以梯级式设计，楼宇高度应从内陆向海滨递减，以配合海滨整体景观。

要成就交通畅达的海滨，让游人可方便地进出，海滨区与内陆地区的行人连接便极为重要。现时中环商业区与天星码头以一条笔直的天桥接驳，但天桥只作为单一的行人运送用途，沿途未能提供丰富的行人体验，沉闷的天桥难以吸引市民前往海滨。三号用地的发展，正好提供良好机遇，改善海滨的可达性。

三号用地的发展方案，将提供两万五千平方米的公众休憩用地，当中约一半在地面，一半在园景平台。地面公共空间设置在地块东面，与毗邻的皇后像广场、大会堂花园和爱丁堡广场等公共空间结合。○七年被拆卸的天星钟楼，将会原地重置，成为地面公共空间的一个重要地标。

地面空间既可增加休憩用地，又可让在核心区行走的路人无遮挡地欣赏海景。不过，要在地面从市区走到海滨，便要横过马路。园景平台正好让行人直接从内陆步行至海滨。这段园景平台，除了担当连接海滨的通道外，亦应该是朝气蓬勃的公共空间。三号用地的规划大纲除了要求发展商在休憩用地种植树木、摆设座椅和遮荫设备外，更明确鼓励设置露天餐厅和咖啡座等设施，以增加该段城市空间的吸引力。地块内的公共空间将由发展商管理，需二十四小时免费开放给市民享用。

中环新海滨用地自规划至今已超过十年，三号用地以双信封制度招标，评审机制除了审视建筑设计的优越性以打造香港地标外；最重要的，是必须确保公共空间的设计合乎公众利益，成就朝气蓬勃的海滨，并为往返市区到海滨的行人带来便捷及丰富的行人体验。

吴永顺（海滨事务委员会主席）

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