【专栏】香港房策难学新加坡

「七．一」庆回归前夕，特首林郑月娥出招，宣布六项房策措施。这六项措施除了传闻多时的一手楼宇空置税外，较多人议论的就是政府抽起九幅原本计画作私营房屋发展的地皮，改为兴建资助房屋，包括居屋、绿置居或港人首置上车盘，同时居屋亦改变以往与市价挂鈎的定价方式，改以非业主住户的家庭每月入息中位数量度负担能力计算楼价。

●增公营房屋谈何容易

今次特首出招，大家都关注会带来甚么影响。根据林郑所言，措施并非为了压抑楼价，而是要提供市民可以负担的房屋，言下是不期望新措施可以推低楼价，反而是可以有些平楼，让市民可以「中奖」。有地产界及银行界在措施公布后扬言，想楼价跌，除非未来经济出了大问题，又或者息口狂飙，出招的效果是把不明朗因素得以消除。

对于今次六项新房策措施，业界认为推出一手空置税后，发展商本来必须加快售楼步伐，但与此同时，由于政府抽起九幅土地，未来私楼供应量将会减少。在两者互相影响抵销下，相信对于楼价及地产股的影响不会太大。

新房策推出，有人关注香港整体房策方向会否作出调整，尤其是会否慢慢朝新加坡路向迈进，变成公营房屋主导。新加坡房策以资助房屋为主，而且是置业主导，市民可以购买由政府提供类似居屋的单位，即当地称为「组屋」，私人楼宇的比例较少，大约只占一成，主要是上千万元的豪宅。因此，新加坡政府要影响楼价相对容易，楼价升跌对民生的影响亦较少。

●私人市场影响力强大

香港若然要像新加坡一样，必须有大量土地，而且由政府主导土地及房屋政策，想移山填海，以至搬迁码头，说做就做。当地的发展商，不少都有国家资本。现时，香港公私营房屋的比例大约是六比四，私人部门影响力远超新加坡，未来要改变比例，增加资助房屋比例至新加坡般，过程将会相当漫长。

值得留意的是，林郑表明居屋未来会与市价脱鈎，但只限于售价。日后业主补地价仍然是要以市价计算。新政策下，市民购买居屋虽然相对会较便宜，如果日后转售的话，还是要承担较大额的补地价金额，可说是先甜后苦方案。何况，政府表明不鼓励市民转售居屋，未来倾向收紧限制。从整个房策看，当局对于物业价值的把关基本上没有放松。今日居屋少收了，只是考虑买家手紧，日后还是要计数。居屋业主在金钱上的得益，没有想像中多，也反映高地价政策的思维没有改变。

●新措施对楼价影响微

今次政府推出的新措施揭盅，相信对私人住宅价格影响不大。若然香港想要仿效新加坡多建资助房屋，如何觅地建屋，依然是最大问题在政府的房策之中，最大的未解难题。

原文刊《星岛日报》专栏「架势堂」