大摩料明年港楼价先跌后升 调低多只地产股目标价

在高息及信心疲弱影响下，本港楼市近年表现疲弱，大行摩根士丹利亦调整对本港楼市的预测，由早前预测港楼价会升5%，调整为明年本港楼价持平，全年将呈现「先跌后升」走势；并预料明年写字楼及零售租金会再跌5%。大摩调低多只地产、收租股目标价，将九龙仓置业（1997）评级由「增持」连降两级至「减持」，大削目标价28%至20元，并将希慎兴业（014）评级由「中性」调低至「减持」，下调目标价7%至13元，该行更认为两间公司股息有下跌风险。本地地产股股价昨日普遍走弱，九仓置业跌4.7%，希慎跌4.1%。

大摩发表研究报告指出，因应消费者信心疲弱、较高的利率、内地通缩阴霾以及人民币走弱之下，预计明年上半年本港楼价将持续下跌5%，当本地地产商「蚀本」卖楼，即意味上半年楼价已触底。不过，随着提高贷款价值比（LTV）、取消额外印花税、按揭利率进一步下降、租金上升，以及人才计划之下人口流入等正面因素支持，或带挈下半年本港楼市上扬，甚至扭转上半年的跌势，全年楼价有望持平。

预计上半年楼价已触底

大摩同时调低多只本港地产股目标价，新世界（017）由9元下调至6.5元，重申「减持」评级；新地（016）由102元下调至92元，信置（083）由10元下调至9元，并分别维持「减持」评级；长实（1113）由38元下调至36元，维持「中性」评级。不过，该行将嘉里建设（683）目标价由15元上调至17元，维持「中性」评级。新世界股价跌4.7%，报6.09元，嘉里建设则逆市升0.13%。

明年零售预测由升转跌5%

至于零售租金方面，该行指出，虽然受到低基数的影响，但在内地旅客在港消费减少、本地出境旅游增加等趋势或于2025年持续加上人民币潜在贬值等因素之下，本地消费或进一步往外移。大摩预期，明年本港零售销售额下跌5%，此前预测明年零售销售额上升5%。

至于写字楼方面，该行认为在新需求有限下，写字楼的空置率由2018年的2%，大增至2024年10月的13%，并预计于2025、2026年将有530万方尺的新写字楼供应，但未见到有新增需求。该行又指，虽然近日内地推出的政策措施，有助于更多企业来港上市以及改善市场成交量，但这并非该行的基本情境预测。大摩预期，明年本港写字楼租金由原来预测的上升5%，调低至下跌5%。