澳洲墨爾本樓價「跌落神壇」 當局大幅減稅振樓市 珀斯卻為何癲升逾兩成？

澳洲央行周二（10日）宣佈維持基準利率在4.35厘，已經是連續第九次會議維持息率不變；雖然減息落空，但其實當地樓市近期也有一個好消息。墨爾本所屬的維多利亞州近期宣布，為提振樓花市場及協助置業人士上車，大幅降低排屋、分層式單位樓花的印花稅，為期12個月。

珀斯樓價狂飆逾兩成。

澳洲央行周二（10日）宣佈維持基準利率在4.35厘。

在2020年3月疫情爆發時，澳洲住宅中位數排行最高為悉尼。

墨爾本住宅中位數為776,949澳元（約389萬港元），按年跌2.3%。

墨爾本由八大首府城市中的第2位跌至第6位。

墨爾本曾是澳洲「第二貴」市場

墨爾本過往一直是繼悉尼之後、澳洲「第二貴」房地產市場，但經歷一場疫情之後「跌落神壇」，由八大首府城市中的第2位跌至第6位。

在2020年3月疫情爆發時，澳洲住宅中位數排行最高為悉尼，依次序是墨爾本、坎培拉和布里斯班，珀斯則排名第七。不過，近年樓價排行榜出現急劇變化。根據Corelogic數據顯示，過去5年當地全國住宅價格上漲47.9%，其中珀斯以76.4%升幅領先其他城市，布里斯班樓價亦上升71.5%，阿德萊德則飆升70.8%，即使是樓價最貴的悉尼亦上漲43.1%。相比之下，墨爾本樓價雖然升19.8%，仍然「跑輸大市」。

中位數389萬 八大首府中跌至第6

Corelogic最新11月樓市數據又顯示，墨爾本住宅中位數為776,949澳元（約389萬港元），按年跌2.3%，在八大首府城市中排名第6，僅高於達爾文的496,860澳元（約249萬港元）和荷伯特的654,339澳元（約327萬港元）。

相比之下，樓價最貴的悉尼為1,196,809澳元（約599萬港元），按年升3.3%，「奧運概念城市」布里斯班更追落後狂升，住宅中位數按年升12.1%，為886,540澳元（約444萬港元），而阿德萊德則為813,716澳元（約407萬港元），按年升14%。至於珀斯的年度樓價升幅最顯著，過去一年飆21%，達808,090澳元（約404萬港元）。

珀斯樓價癲升逾兩成有因

其實，珀斯樓價狂飆逾兩成有不少原因，其一為低空置率，當地今年3月空置率更曾達歷史最低位0.4%。第二，澳洲自今年7月1日起推行第三階段減稅措施，為年收入超過4.5萬澳元（約22.5萬港元）人士提供稅務減免，吸引更多移民到西澳主要城市例如珀斯。第三，當地物業放盤及供應短缺，在人口不斷增加下，更快推高樓價。

墨爾本樓價為何下跌？

至於澳洲第二大城市墨爾本樓價下跌的其中一個原因，是供應量多。墨爾本位於人口排行第二的維多利亞州，但其供應量卻遠超其他地區。統計局數據顯示，自2010年以來已竣工的供應為82.5萬伙，比人口最多的新南威爾士州多出10萬伙。另外，澳洲聯邦銀行指出，墨爾本房屋放盤量與過去5年相比，比平均值高出25%，但阿德萊德、布里斯班及珀斯的放盤量卻比平均水平低40%至50%。

維多利亞省大幅寬減印花稅

不過，維多利亞省政府推出的新措施，可能會扭轉樓市走勢。當地政府宣布，為提振樓花市場及協助置業人士上車，大幅降低排屋、分層式單位樓花的印花稅，為期12個月。今次的印花稅減免適用於分層住宅及排屋，沒有任何樓價限制，亦不限於首次置業人士，但連土地的屋型物業則不在今次優惠之列。

維省政府估計，在新優惠措施之下，購買一間價值62萬澳元（約310萬港元）的分層式單位，印花稅將降至僅4,000澳元（約2萬港元），即可節省約2.8萬澳元（約14萬港元）。

事實上，近月當地業界一直呼籲取消樓花印花稅，因為高息環境令發展商受到嚴重打擊，其中墨爾本住宅單位動工數量已降至每年不足4,000伙。