香港加息|星之谷料今年加P不只一次 按揭行業將步寒冬

2022-09-22 14:23

有本港銀行上調最優惠利率(P)0.125厘,利率由5%上調至5.125厘。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,這次加P幅度較預期輕微,相信只為「試水溫」,大型銀行息率政策具指標性,相信其他銀行會陸續跟隨加息。

莊錦輝指出,銀行資金成本與一個月同業拆息(HIBOR)掛鈎,現時已抽升至2.6厘,然而現時普遍實際按息僅2.75厘,但樓按利潤明顯受到影響,因此銀行無可避免需要透過上調P以紓緩按揭息差收窄的壓力。他續指,三個月及一年HIBOR已分別升至3.18厘及4.17厘,即反映市場預期未來息率將升至4厘以上,加上美國預告未來繼續加息,銀行資金成本上升壓力仍會增大,故相信P有機會上調不止一次。

按揭行業將步入寒冬
他亦表示,本港正式進入加息周期,未來息口走勢不明朗,雖然現時每天仍有很多準業主查詢按揭資訊,但實際入市的比率明顯比較以往減少,大部分置業人士對入市抱觀望態度,導致樓市相對疲弱,成交相比4月樓市小陽春時下跌了30%至40%,而加息也同時令轉按活動萎縮,雙重打擊之下,預期按揭行業將進入寒冬期。

H按息較年初每百萬供多近600元
該公司指出,以30年還款期、500萬港元貸款額計算,H按及P按每月供款會均增加約332元或1.63%,至20,744港元,而壓力測試下的最低入息要求,則增加約664港元或1.37%。莊錦輝表示,雖然這次加幅不大,但HIBOR由年初的0.15%持續上升至今天為2.6%,H按息亦於7月底觸及封頂息率,相信現有按揭貸款人早已感受到供樓負擔正在上升,以30年還款期計算,由年初實際按息1.45%至今天上調P後,每100萬每月已多供約589港元;以500萬元貸款額為例,每月供款已增加約2,946港元。

莊又指,「加3厘」的壓力測試原意是為評估按揭借款人於未來加息時的供款壓力而設,制訂之時封頂利率普遍為2.15厘,現已加至2.75厘,如計及加P影響更升至3厘,而由於本港加息周期已經展開,應考慮視乎實際情況調低壓測要求,否則置業人士上車門檻將隨加息不斷提高。

另外他稱,即使上調最優惠利率後,近期大型銀行推出的P按計劃實際息率仍低於H按封頂利率,未來2年仍處於加息周期,H按短期內下跌低於封頂利率機會非常微,因此選擇P按比H按更有利。
 

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