星島日報

【專題】付全款後持契申按批核慢難即套現 非住宅按揭估價跌減辣措施難救近火

2020-09-02 07:58
疫情之下交投淡靜,金管局早前出招「減辣」將非住宅物業按揭成數,上調一成至五成,惟業主及地產業界皆指新措施的心理效應,大過實際作用。為工商鋪等非住宅物業加按套現,成為中小企增加資金流的曙光,但有商鋪投資者坦言,新措施推出後曾即時向銀行查詢加按套現的可行性,不料估價大跌令物業貸款難有機會獲批。地產業界留意到銀行今年對新做按揭態度更趨審慎,準業主要有心理準備交易需付全款後,才可持契申請銀行按揭,短期內難為業主「止咳」。

記者 李卓穎 林紫晴

政府早前放寬自一三年所制定的非住宅物業按揭貸款限制,工商物業及獨立車位的按揭成數上限,將從四成上調至五成。「減辣」後,投資者曾憧憬可藉此加按套現,惟當中的難度甚高,地產業界對「減辣」力度感失望,市場近況未見太大變化。

  非住宅物業按揭成數調升,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出,對市價數百萬的工商鋪及寫字樓辦公室的吸引力較大,「按揭借多一成,即借多幾十萬,對一些等錢周轉的公司來說,一定好過無,隨時可捱多兩至三個月。」

近年買入鋪位加按較難

  本港經濟下行,中小企協會創會會長佘繼泉坦言,持有商鋪、倉地、辦公室等物業的商家需考慮加按套現,以確保現金流穩固。他相信,餐廳、酒樓、會所等疫情下生意嚴重受挫的處所皆有套現需要,亦有中小企會向財務公司翻按貴價機器,務求盡量借到更多資金作周轉,「每逢經濟差或受中美貿戰影響都有人會加按,但現在加按難度也不低。」

  盛滙商鋪基金創辦人李根興直言,新政推出後曾聯絡銀行問及為商鋪加按套現的可能性,對方表示需為鋪位重新估值,惟其手上的商鋪市值目前皆低於購入價,意味根本無法進行加按,「除非是幾十年前買入、不曾加按或即將斷供的鋪位,否則近年買入的,若想申請成功獲批只是妄想。」

銀行對新做按揭更審慎

  就算業主的加按申請有機會獲批,惟美聯旺鋪高級區域營業董事梁國文稱,銀行處理文件需時,非即時可套現,難以短期內為業界「止咳」。莊錦輝認同,疫情下銀行按揭人員大多在家工作,加上加按非住宅物業的佣金較少,導致原行加按批核的速度較慢,「如需套現應急的話,可考慮轉按以加快按揭程序。」

  除了申請加按困難重重,李根興指,剛購入的商鋪也不易批出新做按揭,有意入市者必須考慮清楚,因業主通常以非首置身分或公司名義持有非住宅物業,實際的最高按揭成數只是由三成增至四成,但壓力測試、印花稅等「辣招」仍在,加上銀行批出按揭將考慮多種因素,如鋪位所屬行業、業主入息證明、鋪租、租約期,「若是旅行社那類行業,現在借錢一定『死得』,合約即將屆滿,甚或『吉鋪』在按揭時都會遇到較大問題。」

  事實上,李根興近期接獲準商鋪業主求助,對方表示購入一個逾千萬元的地鋪,但銀行不肯批出貸款,不夠錢完成交易可能要「撻訂」,「通常要買家自己先想辦法問親人、財務公司以二三十厘利息借錢全數付清,待交易完成,持有現契後才有銀行肯承按。」梁國文也留意到今年疫情開始後,銀行處理按揭的態度更趨謹慎,雖未有明文表示,但持契的買家付清全數才批出按揭的情況漸成常態。

中產趁機加按買外國樓

  新政策為中小企生意提供資金流,莊錦輝亦留意到,不少中產人士趁機將非住宅物業加按套現,用作後備現金防財困,甚至投資外國物業,「這情況由英國放寬BNO的居留權開始,近期再由住宅物業轉向加按非住宅物業。」

  非住宅物業之中,獨立車位在新政下最受惠。中原按揭董事總經理王美鳳表示,近日工商鋪按揭查詢明顯上升,當中較多為獨立車位按揭,「有些業主已做按揭,現時市況下工商鋪等非住宅物業的估值有機會不足,即使增加按揭成數,對其誘因也不大,所以做車位按揭反而更吸引。」

獨立車位按揭最受惠

  莊錦輝直言,新政公布後一兩天,獨立車位已出現反價及加價,「車位的lump sum(總額)細,所以反應較大。」惟他認為,市場現時出現的是心理效應多於實際效應。王美鳳則指出,在經濟不景的情況下,放寬多一成按揭成數與經濟前景比較,投資者會選擇後者,故預料新政只有輕微刺激作用。

  加按套現之外,亦有非住宅物業業主嘗試賣盤。王美鳳卻稱,近期「劈價貨」增多,但市場反應可見,投資者對工商鋪投資興趣不大,「有人會趁低位『撈貨』,但為數不多。」

  梁國文不諱言,商鋪交投在新政策出爐後未見變動,鋪位市道一直欠佳,政府後知後覺,現時出招「救市」已經太遲,「目前的情況等同癌症末期很難去救,除非按揭成數再放寬兩三成,並且下調釐印費等附帶開支,否則對市道的幫助非常輕微。」他續稱,如今只得盡量爭取機會承辦租務、小量「劈價」放盤,但亦難保從業員生計。

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