【智經時事分析】開發新界私人土地的難題（下）：三關鍵提升公眾信心

新一份《施政報告》提出在新界北部發展「北部都會區」（下稱北都）。惟新界土地業權複雜分散，政府需透過徵用私人土地，以及推動土地業權人原址換地自行發展和公私營合作，方可主導北都規劃。智經早前已撰文指出徵用私人土地的困難和應對方法。至於後兩者，由於容易惹來利益輸送的質疑，政府可從三個關鍵點着手，提升公眾信心。

據政府估計，私人發展商擁有不少於一千公頃的新界農地。為增加住宅供應，近年政府推動多種發展模式，吸引發展商地盡其用。第一種模式是容許土地業權人原址換地自行發展。政府在新界東北建設古洞北和粉嶺北兩個新發展區時，便容許發展商有條件地修訂土地契約，包括原址換地，自行發展私人住宅。

第二種模式為公私營合作。二〇一八年的《施政報告》提出「土地共享先導計畫」，參與計畫的私人土地業權人，須將其所擁有的部分土地交予政府，作公營房屋或「港人首次置業」（首置）發展，以換取政府提升基建，增加該幅申請用地的發展密度。

不過，坊間不少人對公私營合作始終抱有懷疑，擔心政府官員藉公權力向發展商輸送利益。要釋除市民疑慮，需憑藉政策上做到公平公開、符合公眾利益。智經就善用新界土地資源進行深入研究時，發現有三個關鍵點可提升市民信心。

關鍵一：換地補價計算方法、過程需透明

發展商若申請原址換地，發展商必須按十足市值補地價。雖然地政總署會在地契修訂交易完成後，將個案的相關資料，包括補地價金額，上載到其官網供公眾查閱，惟土地補價評估機制本身不甚透明，政府亦以合約精神為由，對土地補價的計算方法和雙方磋商過程等詳細資訊，一向不對外披露，令公眾難以全面監察有關土地交易。

建議一：建立契約修訂及換地資料庫

土地補價是政府重要收入來源，市民期望知悉相關資訊，合情合理。政府可考慮建立契約修訂及換地資料庫，適度、如實及適時地公開有關契約修訂、換地申請的個案詳情，以及土地補價的成交資料，涵蓋補地價金額的計算方法，以及雙方磋商過程，包括成交金額、出價紀錄等，旨在提升相關機制的透明度，方便公眾理解並監察土地交易詳情，減少市民對「低估補價」的質疑，從而提升對補價機制和政府的信心。

關鍵二：公眾憂利益輸送　公私營合作採「陽光策略」

公私合營模式備受社會關注，智經二〇一八年訪問公眾對發展香港房屋土地的意見，發現有百分之四十一點五受訪市民同意，公私營合作會造成政府向地產商輸送利益。配合北都或其他新界發展大型規劃，政府或會再推出更多的公私合營計畫，需要建立良好的公私合營機制，供日後依循，並按公平、公開原則，在項目設計、執行和監察等各階段，採取「陽光策略」，釋除公眾疑慮。

建議二：設專責機構　受政府內部和公眾監察

為了增加透明度，智經早年建議當局設立專責機構，負責公私合營房屋發展的統籌、研究、跨部門協調及監察工作。後來發展局為推進土地共享計畫而成立的土地共享辦事處，正好與智經的建議互相呼應。

智經認為土地共享辦事處和其轄下公私合營房屋項目的運作，亦應受審計署獨立審查，以提升其服務表現和問責性。長遠更可立法成立「公私合營管理局」，以法定組織形式推行有關項目，增加透明度和市民信心。

關鍵三：公私合營以公共用途為先

近市民對公營及資助房屋需求龐大，因此公私營合作發展的房屋項目，有需要增加在公營或資助房屋上的貢獻。在土地共享計畫中，政府便要求每項申請，必須提供不少於五萬平方米的新增住用總樓面面積，當中須有不少於七成撥作政府屬意的公營房屋或「首置」發展。

建議三：公私營房屋比例不應低於六四比

政府應沿用以公共用途為先的原則，在公私營合作發展的計畫中，預留較大面積的土地，興建更多可負擔的資助房屋和公共設施。公私營房屋比例不應低於六四比，回應市民居住需要的同時，亦顧及多元社區組合的重要性。實際比例則視乎具體地盤及周邊環境而定。

政府推出多項計畫，促進土地業權人原址換地自行發展和公私營合作發展房屋，有助釋放新界私人土地的潛力。惟公眾對官商利益輸送的疑慮，必須正視。當局可透過建立契約修訂及換地資料庫、設立專責小組統籌和監察公私營合作房屋發展項目，以及確立公私合營發展項目以公共用途為先，增強市民信心，令新界私人地開發工作更為順利，加快滿足市民的住屋需求。

（全文見智經研究中心網頁：www.bauhinia.org）

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