【獨家】海洋公園邀地產商發展園區

(星島日報報道)海洋公園的前景備受關注，園方早前建議，山下部分園區將免費開放，「變身」成零售餐飲消閒區。據地產界消息透露，園方近月已陸續接洽地產商，介紹日後的發展藍圖，邀請發展商參與合作發展。相關項目面積逾六十萬方呎，勢將發展成本港另一矚目的「零售飲食娛樂商業區」（RDE）。消息指，該用地將以BOT形式發展，即獲選中的地產商需要承擔建築工程的費用，並於指定時間內營運，及後交還予園方，項目將於今年底招標；地產商除了需要就項目提供簽約金外，日後的商業收益，亦需要與海洋公園分成。有地產商直言，該用地並非單純商業項目，日後設計亦需迎合園方主題，料投資額達五十億元，故對於會否入標持審慎態度。

海洋公園的前景備受關注，政府早前公布海洋公園轉型重生方案，將來定位不再是主題公園，變身為一個度假勝地。當局建議山下部分園區變成零售餐飲消閒區，可免費開放。據地產界消息透露，園方近日開始陸續接觸各地產商，並發出相關介紹書，冀可與地產商合作發展該項目。

消息人士指，山下位置將發展成「零售飲食娛樂商業區」，區內面積逾六十萬方呎，勢將成為機場航天城以外，本港另一矚目同類項目。消息指，園方表明區內設施需要多元化，期望日後預留戶外空間供團體進行街頭表演、設兒童遊樂區等。因應現時本港的商場集中提供零售及食肆設施，故該用地內的商場，亦需預留空間提供各式各樣的室內娛樂空間，以填補本港商場的不足。海洋公園期望該項目能配合公園的天然及傳統優勢，發展成香港「新蒲點」，成為香港南區核心地段。

消息透露，該用地將以BOT形式發展，即發展商需要承擔建築工程及相關費用，並於指定時間內營運，及後交還予園方，料海洋公園將於短期內向地產商招意向，九月份截意向，並於今年底招標，明年中公布投標結果。地產商需要在租賃期內，設計、建設、注資、保養及營運相關區域；並需提供輔助服務，包括清潔、保安、設施管理、餐飲及其他相關服務。

項目的招條款備受關注，消息指，地產商除了需要就項目提供簽約金外，日後的商業收益，亦需要與海洋公園分成，估計園方將就發展商提供的條件決定合作對象。消息人士估計，發展商除了需要計及簽約金及分紅比例等成本外，日後亦需要為項目改劃繳付補地價金額，相信總投資額達五十億元，需要數以十年才能回本，故地產商會待園方進一步公布發展細節後，例如可用作商業發展的樓面面積等，才能決定會否入標，並冀園方可批出五十年的租賃期，讓中標財團有更長時間回本。

有地產商高層分析，項目並非單純商業項目，日後設計需要迎合海洋公園主題，並需興建與環保及教育相關的建築等，相信將會削減利潤，加上就現時情況來看，相信遊客一般均會在假期才會到訪海洋公園參觀，平日的客量較少，有關因素將會在標價上反映。

海洋公園山上園區的發展未來亦有大改動，據海洋公園向地產商提供的資料顯示，除保留新建的水上樂園外，海洋公園計畫善用區內仍未完善發展的山坡地帶，增建兩個主題區，合供佔地達二百三十萬方呎，以豐富遊客的體驗，當中包括歷險主題區，擬提供高空滑軌及搖桿車等活動，以及健康主題區等，擬提供水療及遠足等活動。

海洋公園於山上過去的發展用地，主要為動感天地一帶地勢較高的位置，以及最近新建的水上樂園等。惟本報獲悉，海洋公園管理層近年「跳出框框」，銳意將海洋公園打造為多元化的活動空間，期望遊人不再單單享受機動遊戲，或觀賞水上動物等，現時亦計畫將周邊一帶仍未開發的山坡位置，打造成兩大主題區吸客。

據悉，位於水上樂園東南方向、靠近纜車站山頂出口一帶的山坡，佔地逾一百萬方呎，將打造為歷險主題區，提供管道滑梯、高空滑軌，以及搖桿車等活動，冀遊客可面以邊享受開揚海景，邊體驗較刺激的活動。

區內其他山坡位置，亦會增設兩個健康主題區，分別位於海洋世界南面，以及水上樂園北面，合共約一百三十萬方呎，將提供水療、遠足提活動，並預留地方作為遊客的營地，冀遊客可以遠離鬧市，體驗致身郊野的感覺。

建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為，海洋公園未來的職能將走向多元化，不再單單以「主題樂園」自居，故近期亦嘗試提供遠足等活動，因應公園未來將走向「新模式」，故亦需尋找商業合作夥伴，以增加園方的經濟實力，而發展商亦不一定單單以經濟收益角度考慮，部分或睇好參與海洋公園項目，可提升集團於「環境、社會、企業管治（ESG）」的價值。

地產及建造界議員石禮謙指出，因應海洋公園過去的發展受限，故管理層決定「轉方程式」，以增加園方收入，惟地產商等合作夥伴，亦理解「轉變」為艱難的任務，故亦需要考慮投資額，以及回本年期等，以決定會否參與海洋公園的發展計畫。