華坊：中環地王料取決標價

(星島日報報道)在賣地表中位置優越的中環海濱3號商業地王，料快將落實推出招標，有機會成本港身價最高的商業用地。該地一改以往價高者得方式，採以「雙信封制」招標，即並非僅考慮標價，亦考慮項目設計質素，比重各佔一半，兩部分合共最高分者中標。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，該地屬中環最後一幅商業地王，除價錢外，亦以整體設計比勝負，在參與競投者重金獎賞下，設計方案必然是各大建築設計高手之間的比拼，誰也難在設計方案分數上大幅拋離對手，他認為地王最終將取決於發展商出價，而非設計方案。

梁沛泓續指，據早前的「雙信封制」招標計分方式及《政府採購的招標程序》，認為發展商出價最高，可取得價格比重得分的滿分50分。即使另一發展商設計得分最高，出價第二高也未能中標。由此預計，是次商業用地王最終將取決於發展商的出價，而非設計方案。

他指，是次中環地皮的投資額巨大，回報期長，屬長期投資，料會吸引4至5家發展商及財團入標；同時，他認為有實力參與的發展商一定會夥拍頂級的建築師、規劃師及園景師為項目設計，相信首3名設計方案最終得分相距亦不會很大。

此外，以目前商業市場前景未明，商廈空置率持續攀升，料發展商對商業用地的投資估算差異極大，加上參與的發展商數目不多，預計出價相距甚大。

該地皮面積約51.6萬方呎，可建逾184萬方呎，提供161萬方呎商業樓面，將安排於今年第3季推出招標，綜合市場指，該地皮估值約400億至520億，樓面呎價約21000至28000元。

另外地皮除提供商廈及零售樓面外，並要提供大型公眾休憩用地，同時亦須設有行人園景平台，方便往來中區海濱。