政府新增二十六幅土地打算改變規劃轉為住宅用途,建成的單位至少有八成會作為公營房屋,包括居屋和出租公屋。即使如此,能否達成長遠房屋策略定下的十年建屋量目標,難度仍然甚高。

  公屋輪候時間愈來愈長,本來平均三年「上樓」的目標,現在實際輪候時間要延長至四年半。雖然基層市民入息提高了,但是私樓租金高昂,導致對出租公屋需求,四年半來劇增了四成半,而私樓售價高企,亦令一些經濟環境大幅改善了的公屋戶買不起,增加了對居屋的需求。

  當局為了令樓市降溫,多番收緊按揭成數及增加印花稅,在去年十一月祭出最新一輪「辣招」後,根據土地註冊處和稅務局的數據,樓宇買賣差不多下跌了五成,而超過九成買家都是沒有物業的香港市民,顯示樓市氣氛有所冷卻。

  新覓土地未必準時發展

  即使近來幾個私樓全新盤反應熱烈,這只能反映一手市場的情況,一手樓既能夠提供折扣優惠,又能夠提供額外按揭,來中和「辣招」對買家構成的額外負擔,二手樓賣家不會提供這些優惠,導致買家集中在一手市場,以致一手市場的樓價仍然堅挺,但是二手市場只有個別特別優質的樓盤,才能夠創下屋苑價錢新高,絕大部分都只能以較低價錢成交,或者賣不出去。

  要令樓價回落,「辣招」只能治標,治本之道是增加供應。政府在推出可供建造私樓的土地方面,以目前推算,可以達到長策的十年目標,本財政年度將是連續三年超標完成任務,《施政報告》預計未來三、四年,一手樓市場會有九萬四千個新單位供應。

  不過,以現時已經覓得的土地計算,公營房屋供應卻未能達目標,比十年供應二十八萬個單位,還欠缺四萬四千個。現在政府打算改變規劃用途的二十六幅土地,如果全部過程順利,可以額外提供至少四萬八千個單位,但是,沒有人敢說這樣就能夠達標。

  達標的主要困難有兩個,都涉及時間問題。其一是部分土地預計要到七年後或者更遲才可供發展,而興建公屋要三、四年的時間,要在十年內有樓交吉談何容易。

  郊野公園換地值得討論

  其二是部分土地改劃用途,涉及種種爭議,例如元朗橫洲和大埔南華莆等大幅地皮,涉及綠化地帶和露天貨櫃場棕地,不但要和其他要改劃的綠化帶一樣面對環保爭議,而且要為棕地上的眾多經濟活動和從業員提供適當的安置。至於小如九龍橫頭磡社區會堂改為住宅地,都要面對來自區議會不希望減少社區設施的阻力。

  此外,一些涉及前期工程的土地,還可能需要立法會通過撥款,以立法會現時的議事風格,就算部分土地沒有大爭議,都會受其他無關的「拉布」議題所拖累,通過撥款的時間一拖再拖,擺在眼前的事實,是新一屆立法會工務小組委員會至今仍未批出一項工程撥款。不止一些新覓土地,其他早已物色好的公營房屋和私人住宅用地,都面對同樣的處境。

  《施政報告》提出一些新思維,例如以地換地的方式,把一些具生態保育價值的土地納入郊野公園範圍,來換取發展現存郊野公園邊陲較低保育價值的土地建公屋,單是研究和諮詢,已經需時甚久,能否落實也難料。不過,討論過程若能形成一股壓力,減少社會對其他覓地建屋安排的抗拒,至少能夠從側面起到促進住宅供應的作用。