本地龍頭發展商新地以二百五十一億六千一百萬元天價投得啟德地王,成為歷來涉及金額最龐大的地王。千金一擲引起了市場,以至整個社會熱議,新地並非等閒地產商,身為是本地行業龍頭,一直是樓市大贏家,而且起樓賣樓向來是帶動市場價格,此番押下重注,引起心理及實質影響相當大。

  打破內房商搶貴地之說

  今次新地投到的啟德地可以稱王,樓面呎價高達一萬七千七百多元,預計樓宇建成後,呎價至少三萬元。以住宅樓宇來說,應該冠絕九龍東區。在此之前,另一本地龍頭發展商恒基向中資地產商海航購入兩幅啟德地皮,呎價為一萬五千元。當時已有傳,新地對海航手上的地皮有興趣,今次的交易變相證實了有關傳言。

  今次的交易價可說是打破了幾個迷思,一是有人指內地發展商來港搶貴地,甚至有內地發展商以「癲價」投地的說法。這些說法變成值得反思,因為先有本地龍頭發展商接下海航的「癲價」地,而且成交價更比當日還要高一些。今次新地投得的地皮,有人以質素及實質呎價計算,較恒基二手購入的地皮更貴,似乎證明了沒有內地發展商競爭,地價及樓價是否就會較低,大家可從今次交易得到啟示。

  大龍頭接連重錘買地

  第二個迷思是正當政府表示供應正在增加,土供小組又提出了十八項原則去覓地,幾大發展商卻接連重手買地,是否對專責小組在中短期解決土地供應問題方面上,用錢投票的表態?

  三是外界很多人認為,在十八個覓地選項中,土供小組主力推銷的是官商合作,原因是小組主席黃遠輝對於官商合作有較具體的描述,包括設獨立機構處理合作事宜。雖然這是主旋律,但大發展商現時紛紛自己掏腰包,真金白銀用錢買地。外界覺得奇怪,明明可以公私營合作買地,為何發展商仍然高價投地?

  有業內人士分析,發展商估計土供小組覓地數量有限,而且官商合作由提出到落實,可能好幾年都未能成事,到時情況和環境如何亦難料。須知官商合作經常橫生枝折,與其如此,不如自己直接出錢買地更直接。退一步來說,若日後有官商合作,交易對手都是這些重金投地的發展商。這些發展商貴價入貨,將來手頭上的農地亦可善價而沽,反正官商合作,政府不能強逼,土供小組亦表明收地不可行。在此情況下,發展商先購入靚地皮,是進可攻、退可守的策略。

  如何達共識未曾有眉目

  十八個覓地選項已出台,社會上有很多不同意見,但要如何取得共識、共識的標準如何訂定,大家又是否認同這些共識,現時亦說不清。相信這個程序還要再走多一段時間,社會對此心中有數,才會出現各種各樣過渡房屋的建議。土供小組覓地仍在諮詢,成員個個星期落區探劏房戶之際,樓價繼續紛紛破頂,大發展商這個時候再狂擲銀彈用錢投票,樓市怎能不熱上加熱。