新一期居屋即使出現平均每方呎樓面價錢逾萬元的單位,仍然收到破紀錄的逾十六萬六千份申請,反映市民「餓居屋」嚴重,有人要求居屋售價與市場脫鈎,可以賣得便宜一點。以現時申請反應之熱烈,要協助更多無力買私樓的年輕家庭置業安居,問題關鍵不在於居屋價錢的計算方式,而在於供應數量。

  今次推售的三個屋苑,有兩個位於市區熱點,分別是啟德和長沙灣,另一個位於東涌,其中位於市區熱點的最大單位,呎價首次衝破一萬元。立法會房屋事務委員會日前通過動議,要求房屋委員會全面檢討居屋和綠置居等資助出售房屋售價,改以成本價出售。其後行政長官林鄭月娥也在立法會答覆議員說,很願意研究有關問題。

  現時居屋定價與市價掛鈎,以折扣出售,私樓價錢愈貴,如果折扣率不變,居屋售價亦水漲船高;不過,房委會定價時,或會加大折扣率,務求符合居屋白表申請人的負擔能力,而折扣率愈大,市民日後出售居屋要補的地價就愈多。

  計價增彈性 關鍵在供應

  以成本價計算,好處是市民可以買到「平樓」,更多人會有能力置業;弊處則是啟德樓和東涌樓都可能同一價錢出售,反映不到地區差異,而且房委會失去以出售居屋賺錢補貼公屋開支的財源,日後興建和管理公屋,有可能攤大手板向納稅人要錢,庫房開支不菲。

  現在社會上出現了居屋「太貴」的批評,在計算居屋售價方面,當局可以研究如何增加彈性,寬鬆一點,以方便更多無力買私樓的青年有能力「上車」。

  不過,有能力「上車」,不等如真正買到樓。箇中原因,是如果居屋供應量仍然是這麼吃緊,即使多了人有能力買樓而提交申請,結果抽中居屋的人數還是一樣,只是中籤者要付出的樓價便宜了,其他人沒有任何得益,還可能因為多了人申請而攤薄了中籤機會。

  故此,要讓更多買不起私樓的家庭置業安居,不能只靠居屋「減價」這一道板斧,更重要是增加供應。

  短期增屋地 打農地主意

  今次居屋和「白居二」申請踴躍,至今超額認購分別達三十六倍和十四倍,尚未計算部分審核中的綠表申請,以及仍未收到的郵遞申請,原因就是供應緊張,白表申請人今次申請不到就要等待明年,大家擔心到時樓價更高,咬緊牙關都要博一博。

  更頭痛的問題,是未來幾年的居屋供應量都未必達標。根據長遠房屋策略定下的十年樓宇供應目標,平均每年供應的四萬六千個住宅單位中,私樓佔一萬八千個,出租公屋二萬個,居屋和綠置居等資助房屋八千個,但是至今居屋供應沒有一年達標,現時當局仍然未能找到足夠的土地興建居屋和公屋。

  居屋嚴重不足,一些等不及的市民逼不得已到私人市場買「納米樓」,推動私樓售價上升,倒過來又扯高居屋定價。當局不能夠等填海等長遠措施,來解決現時居屋嚴重不足的現象和所造成的問題,必須以更快的方法來增加居屋供應。

  其中一個可以考慮的方法,是令私人發展商釋出手上大批的農地和棕地,以求短時間大增居屋供應,令市場降溫,售價亦因此有機會調低。