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數 碼 港 住 宅 地 價 78 億

( 記 者 冼 德 明 報 道 ) 一 度 引 起 社 會 爭 議 ﹐ 並 且 遭 十 大 地 產 商 群 起 「 炮 轟 」 的 數 碼 港 發 展 計 畫 ﹐ 經 過 冗 長 的 討 價 還 價 過 程 後 ﹐ 昨 日 終 於 就 住 宅 地 價 方 面 達 成 協 議 ﹐ 盈 科 數 碼 動 力 (1186) 及 港 府 同 意 地 價 為 七 十 八 億 九 十 八 萬 元 ﹐ 與 十 大 地 產 商 的 八 十 億 元 估 價 相 若 。 而 港 府 將 在 項 目 中 佔 「 大 份 」 ﹐ 並 且 擁 有 未 來 售 樓 訂 價 等 的 「 話 事 權 」 。

盈 動 首 席 副 總 裁 梁 胡 雪 姬 昨 日 表 示 ﹐ 政 府 及 盈 動 均 同 意 數 碼 港 的 定 價 ﹐ 而 雙 方 的 談 判 過 程 中 很 順 利 ﹐ 並 無 很 大 的 分 歧 ﹐ 也 不 認 為 政 府 對 盈 動 有 制 肘 ﹐ 因 為 協 議 是 由 雙 方 簽 訂 。

盈 動 今 次 在 地 價 方 面 與 政 府 達 成 協 議 ﹐ 結 束 了 兩 個 月 與 政 府 的 討 價 還 價 。 兩 個 月 前 ﹐ 政 府 曾 提 出 住 宅 部 分 地 價 為 八 十 億 ﹐ 但 盈 動 方 面 認 為 過 高 。 據 了 解 ﹐ 盈 動 最 初 認 為 估 值 只 達 七 十 億 元 。 今 次 的 七 十 八 億 元 協 議 價 ﹐ 可 說 是 雙 方 「 各 退 一 步 」 的 結 果 。

數 碼 港 住 宅 部 分 的 估 值 七 十 八 億 元 ﹐ 政 府 會 作 為 對 數 碼 港 的 投 資 額 ﹐ 日 後 據 此 與 盈 動 攤 分 售 樓 收 入 的 比 率 。 至 於 盈 動 的 出 資 額 ﹐ 則 要 由 數 碼 港 項 目 開 始 建 造 至 數 碼 港 住 宅 部 分 第 一 筆 售 樓 收 入 「 回 籠 」 為 止 ﹐ 當 中 包 括 建 築 以 及 售 樓 開 支 。 資 訊 科 技 廣 播 局 副 局 長 譚 戇 蘭 估 計 ﹐ 盈 動 最 多 會 投 入 七 十 億 元 資 金 。 以 此 計 算 ﹐ 當 數 碼 港 在 二 ○ ○ 二 年 十 月 獲 得 第 一 期 售 樓 收 入 ﹐ 同 時 扣 除 所 有 必 須 開 支 後 ﹐ 政 府 會 分 得 約 五 成 三 的 收 入 ﹐ 而 盈 動 則 為 四 成 七 。

若 數 碼 港 不 計 地 價 開 支 為 一 百 五 十 八 億 元 ﹐ 其 中 六 十 一 億 發 展 數 碼 港 ﹐ 餘 下 九 十 七 億 元 會 用 作 發 展 住 宅 項 目 。 以 此 計 算 住 宅 方 面 的 樓 面 呎 價 為 三 千 多 元 。

盈 動 雖 然 擁 有 數 碼 港 的 發 展 權 ﹐ 但 政 府 一 再 表 明 ﹐ 並 非 與 盈 動 組 合 營 公 司 經 營 數 碼 港 ﹐ 因 此 並 不 存 在 誰 是 大 股 東 的 問 題 。 因 為 政 府 是 數 碼 港 項 目 的 業 主 ﹐ 盈 動 只 有 發 展 權 ﹐ 住 宅 部 分 是 用 來 支 持 整 個 項 目 的 開 支 。 日 後 住 宅 部 分 開 售 ﹐ 有 關 定 價 及 預 售 數 額 ﹐ 均 要 政 府 「 點 頭 」 。 由 此 可 見 盈 動 在 售 樓 方 面 並 無 「 話 事 權 」 。

而 市 場 人 士 指 出 ﹐ 如 果 數 碼 港 住 宅 部 分 以 每 呎 五 千 元 出 售 ﹐ 扣 除 五 至 六 厘 利 息 開 支 後 ﹐ 投 資 回 報 實 際 上 低 於 百 分 之 十 ﹐ 不 算 吸 引 ﹐ 盈 動 「 未 必 有 數 」 。

而 當 初 有 地 產 商 ﹐ 就 政 府 私 下 批 出 數 碼 港 發 展 權 予 盈 動 表 示 不 滿 ﹐ 外 間 關 注 到 若 盈 動 抵 押 發 展 權 籌 措 資 金 ﹐ 再 從 賣 樓 中 分 得 收 入 ﹐ 盈 動 可 能 「 分 毫 不 費 」 便 從 中 賺 取 利 潤 。 因 此 ﹐ 政 府 為 免 引 起 爭 議 ﹐ 規 定 盈 動 若 利 用 發 展 權 抵 押 借 貸 ﹐ 政 府 須 與 貸 款 銀 行 簽 署 一 份 直 接 協 議 ﹐ 利 率 方 面 須 政 府 同 意 。 當 數 碼 港 有 賣 樓 收 入 後 ﹐ 便 須 立 即 還 款 。 政 府 更 定 明 這 筆 貸 款 不 計 入 盈 動 的 出 資 額 ﹐ 因 此 盈 動 不 可 以 這 筆 錢 攤 分 賣 樓 收 入 ﹐ 澄 清 了 部 分 人 的 疑 慮 。 若 盈 動 自 行 發 股 或 借 貸 ﹐ 則 不 在 此 限 ﹐ 會 視 為 其 出 資 額 。

數 碼 港 有 收 入 後 ﹐ 會 存 入 一 家 國 際 評 級 為 A 級 的 帳 戶 銀 行 ﹐ 並 用 獨 立 的 擔 保 受 託 公 司 管 理 這 筆 帳 項 ﹐ 也 規 限 了 用 錢 的 程 序 。 另 外 ﹐ 政 府 為 擔 保 盈 動 有 足 夠 的 資 金 應 付 工 程 需 要 ﹐ 盈 動 同 意 以 本 身 的 資 源 ﹐ 預 先 向 銀 行 提 供 足 夠 六 個 月 開 支 用 的 流 動 現 金 擔 保 。 但 雙 方 並 未 透 露 這 筆 款 項 數 額 ﹐ 但 據 了 解 ﹐ 處 理 這 筆 擔 保 的 費 用 也 不 少 。 若 盈 動 動 用 了 這 筆 擔 保 ﹐ 則 可 列 入 盈 動 的 出 資 額 。

譚 戇 蘭 表 示 ﹐ 政 府 與 盈 動 達 成 的 地 價 協 議 ﹐ 已 考 慮 到 數 碼 港 對 該 區 的 正 面 效 益 。 而 政 府 也 表 明 ﹐ 數 碼 港 的 收 入 ﹐ 還 有 很 多 不 確 定 因 素 ﹐ 如 當 時 的 樓 價 及 實 際 賣 樓 數 字 等 。 但 相 信 政 府 在 有 售 樓 收 入 後 ﹐ 很 快 便 會 收 支 平 衡 。



2000/8/4


盈動與政府就數碼港住宅項目收入對分圖解。
 
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